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18.06.2022 à 05 H 04 • Mis à jour le 18.06.2022 à 05 H 04
Par
Litige

L’Espagnol Marina d’Or réclame 407 M€ au Maroc pour ses projets « entravés » à Tamesna et Tanger

Jesús Ger García, fondateur du groupe immobilier espagnol Marina d’Or. Montage : Le Desk
Attiré en 2004 par le projet de la ville satellite de Tamesna dans la périphérie de Rabat, le groupe espagnol Marina d'Or recourt aujourd’hui à l'arbitrage international devant le CIRDI contre le Maroc pour obtenir une compensation financière au motif de « préjudices subis » après le fiasco de ce programme immobilier et pour un autre à Tanger. Les détails

Le cabinet d’avocats B. Cremades &  Asociados, au nom de la société espagnole Comercializadora Mediterránea de Viviendas, S.L. (anciennement Marina d’Or-Loger), a déposé le 10 juin une demande d’arbitrage auprès du Centre international pour le règlement des différends relatifs aux investissements (CIRDI) dépendant de la Banque mondiale contre le Royaume du Maroc lui réclamant pas moins de 407 millions d’euros (soit près de 4 milliards de dirhams), apprend-on de sources légales.


Dans sa requête, le groupe immobilier fondé et présidé par Jesús Ger García, explique avoir participé à l’initiative lancée par le Maroc en 2004 sous le mandat de Toufiq Hjira, alors ministre délégué en charge de l’Habitat, pour décongestionner ses grands centres urbains surpeuplés par la création de villes satellites nouvellement construites. « Une telle initiative a été applaudie par la communauté internationale et a reçu le soutien de la Banque mondiale et de l’Union européenne », peut-on lire de son argumentaire déposé au CIRDI.


« Cette initiative a également attiré des investissements immobiliers », ajoute le représentant légal du requérant dans cette procédure d’arbitrage international : L’entreprise espagnole s’étant engagée dans la construction de deux grands ensembles immobiliers : la première étant la « Ville nouvelle du Tamesna » à la périphérie de Rabat, à laquelle « l’État marocain devait fournir tous les équipements et infrastructures nécessaires pour la rendre possible, qui serait reliée à Rabat par l’autoroute, le train et autres services de transport nécessaires ». En effet, une partie du campus de l’Université de Rabat devait, selon la convention signée avec l’Etat, déplacée vers la « Ville Nouvelle du Tamesna ». Marina d’Or récupérerait, selon cette convention, son investissement par la vente des ensembles immobiliers construits.


Le plaignant souligne de supposés manquements de l’Etat

« L’inaction du gouvernement marocain à fournir les équipements et les infrastructures, ainsi que la modification de l’urbanisme de la ville, ont conduit au fait que cette nouvelle ville idyllique soit actuellement réduite à quelques bâtiments isolés, qui n’ont même pas de service de ramassage des ordures et cernée de marchés illégaux », commente le requérant.


Marina d’Or s’était également entendue avec l’administration publique marocaine pour construire un autre complexe immobilier appelé La Perla de Tanger dans la ville du Détroit. Cet investissement, explique-t-on, a également « été conçu pour être vendu à des tiers, finançant la construction par la vente des nouvelles propriétés aux nouveaux résidents ».


« Lors de l’exécution de ce projet, l’investisseur espagnol a été victime d’un blocus administratif résultant de conflits internes entre les autorités marocaines, reconnu par la Cour des comptes marocaine elle-même dans son rapport spécial de 2014, qui a entraîné la perte irrémédiable et totale de l’investissement projeté », assure le cabinet d’avocats B. Cremades &  Asociados.


Le litige traîne depuis des années sans solution. Avant de présenter la demande d’arbitrage, Marina d’Or a tenté de négocier avec le gouvernement marocain une sortie de ses investissements dans la « Ville nouvelle du Tamesna » et dans la « Perle de Tanger » sans succès. « Toutes les négociations avec le gouvernement marocain ont été inutiles et avortées par les autorités marocaines impliquées », avance la partie plaignante.


Bernardo Cremades Jr., associé du cabinet d’avocats B. Cremades &  Asociados, a affirmé qu’ « au Maroc, il y a des abus inquiétants sur les investissements espagnols ». Pour sa part, Jesús Ger García, a également manifesté son « indignation envers les autorités marocaines pour le traitement subi contre sa société et ses investissements ».


La demande d’arbitrage est basée sur les garanties de protection des investissements établies dans le Traité bilatéral pour la promotion et la protection des investissements signé entre l’Espagne et le Maroc le 11 décembre 1997, qui comprend une clause d’arbitrage international devant le CIRDI. Avec cette demande d’arbitrage, et grâce au système international de protection des investissements, Marina d’Or a la possibilité de recourir à un tribunal arbitral international « pour obtenir une juste compensation de la perte de ses investissements, qui seraient autrement pratiquement non viables. La sentence éventuelle rendue par le tribunal arbitral serait ainsi contraignante pour le Royaume du Maroc », selon la défense du plaignant.


« Le non-respect par le Maroc de cette sentence nuirait à sa réputation à l’international. Et cela générerait une fuite prévisible des investissements vers d’autres pays voisins. Mais il n’est pas prévisible qu’il le fasse », commente-t-il.


Une déconfiture qui remonte à 2015 en raison de la crise

Dès 2016, le groupe espagnol Marina d’Or cherchait à de désengager à son aventure marocaine « dix ans après l’avoir entamée en fanfare en multipliant les conventions d’investissement avec l’Etat marocain », rapportait à l’époque Challenge. Le groupe basé à Castellón de la Plana avait mis en vente les actions de sa filiale marocaine Société de Commercialisation et de logements de Méditerranée (Socolomed). Cette holding détenait directement et indirectement (via « La Perle de Tanger » Sarl) un portefeuille d’actifs des plus diversifiés en immobilier résidentiel (logements économiques, villas haut de gamme et appartements moyen standing) ou encore des projets de centres commerciaux (à Tamesna) et des unités touristiques (un hôtel à Tamesna de 97 chambres et deux autres à Tanger respectivement de 17 et 22 étages), détaillait le magazine économique.


Celui-ci, qui expliquait la déconfiture de Marina d’Or par la crise immobilière de l’époque, relatait qu’en 2015 déjà des ventes aux enchères avaient été organisées au détriment de la société sur décision judiciaire suite à des litiges avec des clients, mais aussi des fournisseurs.


Un an plus tôt, rapportait la même source, Socolomed avait lancé une grande braderie de plus de 500 villas et appartements mis en vente respectivement à des prix moyens de 770 000 dirhams et 2,5 millions de dirhams (soit 50 % de remise sur leurs prix de marché). Cette liquidation de stocks qui a touché principalement les projets de Tamesna (pour les appartements de moyen et haut standing) et de La Palmeraie (pour les villas), « avait pour objectif de renflouer une trésorerie mise à mal par les méventes et le lancement concomitant de plusieurs chantiers » à l’époque déjà à l’arrêt. Une mesure qui s’est avérée insuffisante pour remettre le projet sur les rails, le petit empire de Jesús Ger García, connu en Espagne pour son projet touristique La Ciudad de Vacaciones, avait grandement pâti des effets de l’éclatement de la bulle immobilière en Espagne en 2008.


Cet effet domino sur ces actifs marocains l’avait poussé à une cession dans l’urgence de Socolomed en situation de faillite (près de 70 millions de dirham- MDH- de pertes en 2015) pour renflouer sa maison-mère. Les besoins exprimés à cette date étaient évalués à 450 MDH contre un chiffre d’affaires potentiel sur les biens en latence de vente, mais grevés par des conflits en cascade avec ses clients et fournisseurs, mais aussi en raison de dettes financières avec des crédits bancaires en souffrance qui dépassaient les 400 MDH auprès notamment d’Attijariwafa bank et de la Banque Centrale Populaire.


L’avis devant le CIRDI n’apparait pas encore sur ses tablettes a constaté Le Desk. « Cela a été fait par courriel. Au secrétaire général du CIRDI. Il en a été donné accusé de réception. La demande sera alors notifiée au gouvernement marocain (…). Comme le Maroc fait partie du CIRDI et a signé ce traité, l’arbitrage se poursuivra », a expliqué le cabinet d’avocats du plaignant qui s’attend à une constitution du tribunal arbitral par trois arbitres, conformément au règlement du CIRDI pour de tels cas jugés complexes.


Les procédures devant le CIRDI durent en moyenne environ trois ans et demi. « Il est prévisible que le tribunal arbitral chargé de cette affaire sera constitué avant la fin de cette année. A partir de ce moment, le calendrier de la procédure sera établi par le tribunal arbitral entendant les parties concernées, après la première séance arbitrale », affirme-t-on.


Selon le cabinet d’avocats, rompu aux arbitrages internationaux au nom de clients espagnols, « la voie vers un accord est toujours ouverte. Nous espérons que cette question pourra être explorée tout au long de la procédure d’arbitrage. Ce serait la chose la plus logique avec les preuves aussi évidentes qu’il y en a à ce sujet ».

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