Lalla Hasnaa et Lalla Asmae misent sur le foncier locatif des grandes surfaces en France

A quelques mois de la pandémie du Covid-19 , l’entourage des princesses Lalla Hasnaa et Lalla Asmae se presse. Une occasion en or se dessine pour les deux sœurs du roi Mohammed VI, leur permettant aussi bien de renforcer leur patrimoine financier que de développer leur business outre-Méditerranée.

Dans l’Hexagone, c’est à Paris que les princesses, à l’instar du reste de la famille royale, ont normalement leurs habitudes, pour avoir acquis des résidences secondaires de choix dans les arrondissements les plus huppés de la capitale française. Lalla Hasnaa, comme à son habitude, est épaulée par Anis El Youssoufi, ancien directeur des relations internationales à Bank Al-Maghrib. Quant à Lalla Asmae, elle se repose toujours sur Aziz Benzzoubeir, patron de ses entreprises et directeur attitré de son cabinet.

En cette fin 2019, le duo El Youssoufi-Benzzoubeir concocte minutieusement un plan pour fructifier le patrimoine des princesses. Les gestionnaires de fortune voient grand, et au-delà du Maroc, comme de Paris. Loin de vouloir s’engager dans de nouveaux filons, ils choisissent de présenter aux membres de la famille royale l’idée de se lancer dans un secteur particulièrement rentable : l’investissement locatif dans plusieurs régions de France.

Et pour cela l’aubaine est là : en France métropolitaine, le géant des supermarchés discount Leader Price, filiale du groupe Casino, se prépare à céder pas moins de 567 magasins français à l’Allemand Aldi. L’annonce est faite dès septembre 2019. L’autorité française de la concurrence donne son accord pour un début de négociation le 13 décembre de la même année. En mars 2020, les deux acteurs du retail s’engageront pour une promesse de cession de trois entrepôts et 567 magasins Leader Price qui passeront sous l’enseigne Aldi. La cession, finalisée en novembre 2020, est estimée à 735 millions d’euros (M $), comprenant un complément de prix de 35 M $.

Aux princesses, les conseillers proposent tout simplement de récupérer, quelques mois avant la signature de la promesse, les fonciers et les terrains d’une bonne dizaine de magasins. Leur avenir est assuré : Leader Price, en perte de vitesse, allait s’effacer au profit d’Aldi en pleine expansion en France et décidé à percer dans le discount, déjà dominé par son concurrent Lidl. Et il fallait surtout faire vite avant la montée en flèche des prix.

Malgré les prix bas appliqué, Leader Price, filiale du groupe Casino, n'a pas réussi à s'imposer face à la concurrence. Crédit : SIPA

Notre enquête révèle que les princesses ont réussi à récupérer à ce jour une dizaine de terrains, abritant aussi bien des magasins Aldi, qu’un supermarché passé sous pavillon Netto, autre discounter. D’après nos calculs, il est question d’un total de pas moins de 38 455 m2 de terrains.

Un investissement depuis les Pays-Bas

Aux fins d’investir dans le locatif en France, les princesses passeront par les Pays-Bas, réputé autant pour sa flexibilité juridique que fiscale. Lalla Hasnaa et Lalla Asmae utiliseront des structures dont nous avions déjà révélé l’existence en 2022.

Il s’agit des sociétés néerlandaises Oumaila B.V et A.A Investments B.V. La première appartient à la princesse et revêt la dénomination fétiche de Lalla Hasnae, qu’elle avait déjà utilisé pour acquérir sa demeure londonienne, comme nous le révélions dans le cadre de l’enquête mondiale des Pandora Papers, pilotée par le Consortium international des journalistes d’investigations et avec lequel Le Desk est partenaire. La seconde relève de Lalla Asmae.

Oumaila B.V et A.A Investments B.V détiennent également une autre structure, du nom de Marceau Group. Celle-ci a déjà été mentionnée précédemment dans nos révélations sur le montage financier adopté par les princesses pour s’associer au groupe hôtelier israélien Selina. Un deal ayant rapidement tourné court, apprend Le Desk.

Comme déjà décrypté, ce sont ces deux sociétés, épaulées par des fondations néerlandaises détentrices des actifs des princesses, qui ont permis la création d’une autre entité, cette fois-ci de droit français et prenant la forme d’une société civile immobilière. Il s’agit de SCI Soror qui, sur le papier, est dirigée par Aziz Benzzoubeir, bras droit de Lalla Asmae.

Sur cette SCI, peu d’informations sont disponibles, l’entourage princier prenant le soin en France à chaque fois d’invoquer le principe de confidentialité et de protection des données personnelles, afin d’être dispensé de la publication de tout document pouvant révéler l’objet réel de SCI Soror.

Sauf que d’après nos informations, c’est à travers la SCI Soror, constituée en novembre 2019, que Lalla Hasnaa et Lalla Asmae ont pu acquérir leur dizaine de propriétés en France.

D’après nos informations, le deal d’achat de ces propriétés s’est d’ailleurs conclu le 18 décembre 2019, soit près d’un mois après la création de la SCI Soror. Rien n’indique que l’achat s’est fait auprès de Leader Price du groupe Casino, celui-ci étant lui-même locataire des lieux et ne détenant pas directement les terrains, comme l’indiquent les différents comptes annuels des sociétés utilisées pour porter chaque supermarché.

Dans la majeure partie des cas, sauf exception, les Leader Price louaient les terrains auprès de tiers, des investisseurs privés comme publics lorsque les communes et l’État acceptaient de louer un terrain leur appartenant. C’est donc ce tiers qui a pu être l’interlocuteur de l’entourage princier, afin de conclure le deal rapidement, s’accordant sur une seule même date pour la cession de l’ensemble des parcelles de terrains visées.

Un domaine de l’investissement locatif que d’ailleurs les deux sœurs connaissent bien, pour s’y être essayé à de nombreuses reprises au Maroc, comme au Parc d'activités Oukacha à Casablanca, où les membres de la famille royale n’hésitent d’ailleurs pas à faire condamner les locataires mauvais payeurs, comme nous le révélions.

Près de 19,6 M € misés pour l'investissement locatif

Selon les éléments à notre disposition, l’investissement global pour l’acquisition de ces  terrains, occupés par des magasins Aldi pour la plupart, s’est élevé à 19,6 M €, soit près de 210 millions de dirhams (MDH).

L’investissement s’est réparti sur dix lots, apprend-on. Presque tous les terrains acquis ont pour point commun d’avoir précédemment abrité un Leader Price transformé en Aldi après fin 2020, et ouvert courant 2021.

On retrouve tout d’abord la commune de Saint-Égrève, en région Auvergnes-Rhône-Alpes et plus précisément située au nord-ouest de Grenoble. Sur place, les deux sœurs ont acquis un terrain de 3 652 m2, comprenant un supermarché étalé sur 1 367 m2. D’après nos informations, l’acquisition s’est faite pour un montant avoisinant les 3 M €. Dans la même région, à Montronds-les-Bains, un terrain acquis pour 1,76 M € verra tout récemment l’ouverture d’un supermarché Netto, remplaçant le magasin Aldi ouvert en 2021.

Le terrain abritant le supermarché Aldi de la commune de Saint-Egrève. Depuis fin 2019, le foncier appartient à Lalla Hasnaa et Lalla Asmae.

L'entourage princier s'oriente principalement aussi vers les magasins situés dans les environs de la ville d'Avignon, en région occitane. A ce niveau, c'est à Bagnols-sur-Cèze où on découvre que la SCI Soror a acquis le terrain abritant Leader Price pour pas moins de 2,79 M €. Le magasin est construit sur une superficie de 1 338 m2. Le reste du terrain est dédié à une salle de gym Basic Fit et un restaurant McDonald’s.

À Bagnols-sur-Cèze, les princesses ont acquis un terrain abritant à la fois un magasin Aldi comme un restaurant Mcdonald's ou encore une salle de gym. Source: Google Earth

Un peu plus à l’ouest de cet emplacement, il est cette fois-ci question d’un terrain de 2 942 m2 acquis pour 2,13 M €. Il accueille aujourd’hui le magasin Aldi de la commune de Martin-de-Valgalgues.

Non loin de là, à Alès, commune de la même région, la SCI Soror est aussi présente. Elle se partage un lot de terrain aux côté d’autres investisseurs et qui est occupé par un immeuble d’habitation idéalement situé : il surplombe la forêt du Colombier, abritant le musée du même nom de la ville.

Pour retrouver des murs de magasins Aldi, rentrant dans le giron des princesses, il faut se rapprocher un peu plus d’Avignon. Au sud-est de la ville, le lot de terrain acquis par les deux membres de la famille royale est estimé à 2,27 M €. La SCI Soror y est propriétaire, s’associant cependant à Enedis, filiale à 100 % d'EDF (Électricité de France, société anonyme appartenant intégralement à l’État français) chargée de la gestion et de l'aménagement de 95 % du réseau de distribution d'électricité en France.

D'origine allemande, la franchise Aldi veut bouleverser le secteur du discount déjà empreint d'une concurrence féroce. Image d'illustration d'un Aldi à Thionville.

Entre Nîmes et Avignon, Lalla Hasnaa et Lalla Asmae s'offrent un terrain de 5 877 m2 pour 1,5 M €. On le retrouve à Beaucaire, sis au rond-point le plus en vue de la commune. Plus au sud, vers Montpellier, à Saint-Jean-de-Védas, un foncier abritant Aldi est acheté pour 2,35 M €. Plus au sud, dans un centre commercial, un autre local est cette fois-ci acquis, toujours accueillant Aldi, pour 2,58 M €. Un Aldi dans un centre commercial, c'est aussi la même stratégie qu'adoptera le duo El Youssoufi- Benzzoubeir tout au nord, vers Paris à Franconville. L’acquisition se situe en plein milieu du centre commercial de l’Epine Guyon. Prix : 1,15 M €.

Une stratégie gagnante ?

Les rachats des terrains, accueillant à l’époque des magasins Leader Price, tombaient à point nommé : le timing permettait aux princesses de voir leur investissement se solidifier avec le temps, mais aussi avec la montée du marché du retail low-cost en France, d’autant plus qu’il s’agit d’une période pandémique.

Du moins, on le pensait : la presse spécialisée française s’est fait l’écho ces derniers mois d’une quasi-stagnation des performances financières des magasins Aldi, et ce malgré l’inflation qui devait conduire le consommateur français vers des produits moins chers.

Les parts de marché du groupe Aldi sont toujours fixés à 3 %, alors que l'objectif était d’atteindre les 8 %, fait-on savoir du côté des professionnels.

Un danger pour le portefeuille des princesses ? Pas tellement, à lire ce que certains terrains d’anciens magasins Leader Price et Aldi peuvent servir après conversion : plusieurs investisseurs préférant se tourner vers le développement d’ensembles immobiliers, voire même l’ouverture à de nouveaux secteurs dans l’industrie, du moment que le robinet de la rente continue de couler…